Asianajaja palveluksessanne
Oikeuskäytäntöä – Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksiä
Lue tältä sivulta korkeimman oikeuden päätöksiä kiinteistökauppoihin ja työsopimukseen liittyen.
KKO 2019:16 Kiinteistön kauppa – Laatuvirhe – Ostajan tarkastusvelvollisuus
Kiinteistön oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.
Kuntotarkastusraportista kävi ilmi, että talon sokkelissa ei ole ollut tuulettuvaan alapohjarakenteeseen kuuluvan ryömintätilan tuulettumisen mahdollistavia tuuletusluukkuja. Ostajille ei myöskään ole ennen kauppaa esitetty, että ryömintätilan tuuletus olisi järjestetty jollakin muulla tavalla. Alapohjan tarkastetusta osasta otetuista valokuvista oli havaittavissa vain lyhyt kaistale matalaa ryömintätilaa, jonka reunassa puurakenteet tulevat maahan kiinni. Näiden seikkojen lisäksi ostajat ovat olleet tietoisia siitä, että lattiarakenteet ovat olleet pitkäaikaisen kosteusrasituksen kohteena ja että alapohjassa on ollut havaittavissa kosteusvaurioita, joiden laajuutta on ollut syytä selvittää.
Korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät ole pelkästään raportissa alapohjarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita. Vaikka rakennuksen tarkastamatta jääneessä osassa asuintilojen lattiarakenteiden alla olisikin ollut valokuvista ilmenevän kaltainen ryömintätila, ostajat olisivat saamiensa tietojen perusteella voineet olettaa sen olevan matala ja vähintäänkin puutteellisesti tuulettuva sekä rajoittuvan vain osaan rakennusta. Ostajat eivät ole siksi voineet tehdä alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto. Näin ollen korkein oikeus katsoi, että ostajilla on ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Hovioikeuden tuomio kumottiin.
KKO 2019:41 Kiinteistön kauppa – Kaupan purkaminen – Laatuvirhe
Ostajat olivat vaatineet kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia, josta haihtui terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä asuinhuoneisiin. Pyydettyään asiantuntijalausunnon Korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että kiinteistössä olisi ollut laatuvirhe.
Korkein oikeus totesi, ettei asiassa ollut esitetty välitöntä näyttöä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista kysymyksessä olevan rakennuksen huoneilmassa. Arvio väitetystä yhdisteiden aiheuttamasta terveyshaitasta on sen vuoksi tehtävä yhdisteiden kulkeutumista huoneilmaan koskevien erityisten kokemussääntöjen perusteella.
Asiassa esitetty näyttö on ollut lopputuloksen kannalta merkityksellisten kokemussääntöjen osalta yhdensuuntaista. Asiassa esitettyjen analyysiraporttien mukaan kysymyksessä olevan asuinrakennuksen rakenteissa käytetty kivihiilipiki on sisältänyt PAH-yhdisteitä suurina pitoisuuksina. PAH-yhdisteiden kokonaispitoisuudet näytteissä ovat ylittäneet moninkertaisesti ongelmajätteen raja-arvon. Ostajien kanne kiinteistön kaupan purkamisesta on perustunut siihen väitteeseen, että kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä oli haihtunut asuinhuoneisiin terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä. Kanteessa on lähdetty siitä, että kivihiilipiki pitää terveyshaittojen ehkäisemiseksi poistaa rakenteista. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa. Asiassa ei siten ole näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe. Hovioikeuden tuomio kumottiin.
KKO 2019:45 Työsopimus – Määräaikainen työsopimus – Vuokratyö
Henkilöstön vuokrausta harjoittava yhtiö oli tehnyt työntekijöiden kanssa useita peräkkäisiä määräaikaisia työsopimuksia. Työsopimusten ehtojen mukaan työsuhde päättyi vuokrayrityksen asiakasyhtiön työntekijää koskevan toimeksiannon päättyessä työsopimuksessa arvioituna päivänä. Kun työsopimuksista ilmenevien syiden perusteella työnantajan työvoiman tarvetta ei voitu arvioida tilapäiseksi ja kun työnantaja ei ollut muuta selvittänyt, työsopimuksia oli pidettävä toistaiseksi voimassa olevina ja työntekijöillä oli oikeus irtisanomisajan palkkaan ja lomakorvauksiin.
Korkein oikeus toteaa, että työsopimuksen määräaikaisuuden edellytyksiä on arvioitava työnantajana olevan vuokrayrityksen olosuhteiden ja työvoimatarpeen pysyvyyden perusteella. Työtehtävät eivät ole luonteeltaan määräaikaisia pelkästään sen vuoksi, että työtä teetetään vuokratyönä. Myös vuokratyössä määräaikaisuudelle on perusteltu syy vain silloin, kun vuokratyönä teetetään työtehtäviä, joita on tarjolla vain rajoitetuksi ajaksi.
Epävarmuus tarjottavan työn riittävyydestä ei yksinomaisena perusteena ole hyväksyttävä syy käyttää määräaikaisia sopimuksia. Jos epävarmuus toiminnan jatkuvuudesta olisi peruste käyttää toistuvia määräaikaisia sopimuksia, yrittäjänriski siirtyisi työntekijöiden kannettavaksi vähintään irtisanomisajan palkan suuruisena.
Työnantajan korvausvelvollisuutta ei ollut sidottu mihinkään tiettyyn työsuhteen päättämistapaan, vaan siihen, ettei irtisanomisaikaa ollut noudatettu. Työntekijöillä oli siten oikeus vaadittuihin irtisanomisajan palkkoihin sekä vaadittuihin lomakorvauksiin.
Korkein oikeus toteaa tämän lisäksi, että työsopimukset ovat päättyneet viimeisten määräaikaisina tehtyjen työsopimusten päättyessä. Työsopimuksia ei ole irtisanottu tai purettu. Vuokrayrityksellä olisi ollut työsopimuslain mukaiset taloudelliset ja tuotannolliset perusteet irtisanoa työsopimukset, joten työntekijöillä ei ollut oikeutta saada korvausta työsopimuksen perusteettomasta päättämisestä.
