Asianajaja palveluksessanne
Ostajan ja myyjän vastuu asuntokaupassa? – Tietoa kiinteistöriidoista
Asuntokauppoja tehtäessä on syytä olla tietoinen ostajan ja myyjän vastuista. Kun molemmat osapuolet tietävät vastuunsa ja kun asuntoon toteutetaan kuntotutkimus ennen kauppaa, voidaan välttyä monilta ikäviltä ongelmilta.
Hengitysoireet voivat paljastaa vian asunnossa
Tyypillinen kiinteistöriidan alkutilanne on seuraavanlainen: asunto on myyty, ja uusi omistaja on jonkin aikaa uudessa kodissa asuttuaan alkanut saada hengitysoireita, havainnut näkyviä jälkiä kosteus- tai homevaurioista tai muutoin huomannut, että asunnossa on jotakin vialla.
Tässä tilanteessa ostajan vastuulla on viipymättä pyytää paikalle riippumaton taho, joka tekee asuntoon kuntotutkimuksen ja selvittää näin mahdollisten vaurioiden laajuuden. Mikäli virheitä löytyy, on ostajan syytä ottaa asianajajaan yhteyttä ja kirjoittaa myyjälle reklamaatio.
Myyjän tulee kertoa rehellisesti asunnon virheistä
Myyjän vastuu asuntokaupassa koskee asunnossa havaittuja virheitä kahden vuoden ajan siitä, kun asuntokauppa on tehty. Jos kyse on asunnon sijaan kiinteistöstä, on vastuu viisi vuotta.
Ennen asuntokauppaa asunnon myyjän tulee kertoa ostajalle kaikista asunnon korjaustarpeista ja virheistä. Myös sellaiset virheet, joista myyjän olisi pitänyt olla tietoinen asuntoa myydessään, kuuluvat hänen vastuunsa piiriin. Lisäksi myyjällä on velvollisuus kertoa rehellisesti esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta, voimassaolevasta kaavasta ja muista luvista ja päätöksistä, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupan syntyyn.
Ostajan vastuulla on perehtyä asunnon kuntoon
Asunnon ostajan vastuulla on tutkia asunnon kunto ennen kauppojen tekoa siten, että hän havaitsee asunnon mahdolliset korjaustarpeet ja viat. Myyjää ei voida vaatia vastuuseen sellaisista vioista, jotka ostajan olisi pitänyt tunnistaa jo kaupantekovaiheessa.
Kuntotutkimus on syytä suorittaa sekä ostajan että myyjän turvaksi
Sekä myyjän että ostajan eduksi on, että asuntoon toteutetaan kuntotutkimus. Sen avulla saadaan ajantasaista tietoa kiinteistön kunnosta. Mikäli tutkimuksessa ilmenee vikoja, ne kirjataan kauppakirjaan. Ostaja ei voi vaatia myyjää vastuuseen kauppakirjaan kirjatuista virheistä. Kuntotutkimuksen ongelmana on kuitenkin se, että kaupan molemmat osapuolet haluavat tyypillisesti säilyttää kiinteistön rakenteet koskemattomina. Esimerkiksi homevauriot jäävät kuntotutkimuksissa valitettavan usein havaitsematta, sillä ne voidaan usein havaita vain rakenteita avaamalla.
Milloin virhe kuuluu myyjän vastuulle?
Kun selvitetään, kuuluuko virhe myyjän vastuulle, huomioidaan seuraavat asiat:
- Kuinka vanha rakennus on kyseessä?
- Onko virhe luonteeltaan sellainen, että se kuuluu normaaliin rakennuksen ikääntymiseen?
- Millaiset tiedot myyjä on antanut ostajalle kiinteistöstä?
- Onko myyjä tiennyt virheestä, mutta jättänyt kertomatta siitä?
- Olisiko asunnon ostajan pitänyt huomata virhe ennen kaupantekoa rakennuksen tarkastuksessa?
Piilevät virheet ovat kiinteistöriitojen yleisimpiä aiheita
Kiinteistöriitojen yleisimpiä aiheita ovat piilevät eli salaiset virheet, joihin myös homevauriot yleensä lukeutuvat. Piilevä virhe on sellainen asunnon virhe, jota ostaja ei ole normaalitarkastuksessa voinut havaita ja josta myöskään asunnon myyjä ei myyntihetkellä ole ollut tietoinen.
Mikäli piilevä virhe todetaan kauppojen teon jälkeen, on seuraavaksi tutkittava virheen merkittävyyttä ja sitä, olisiko virheellä ollut merkitystä kauppojen synnyn kannalta, mikäli se olisi havaittu ennen kauppoja. Mikäli virhe todetaan merkitseväksi, on myyjä korvausvelvollinen. Tämä tarkoittaa yleensä käytännössä sitä, että myyjä on velvollinen antamaan asunnosta hinnanalennusta tai korvaamaan virheestä aiheutuvat korjauskustannukset.
Kun kyse on piilevästä virheestä, osapuolilla on usein hyvinkin erilaiset näkemykset virheen olemassaolosta ja korvausten suuruudesta.
KKO 2018:38 Kiinteistökaupan purkaminen, kanneajan vanhentuminen (korkeimman oikeuden ennakkopäätös)
Kiinteistön laatuvirheistä ajoissa ilmoittanut ja kaupan purkamista vaatinut ostaja oli pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli neljä vuotta sen jälkeen, kun hän oli edellisen kerran ollut myyjiin yhteydessä kiinteistön virheiden vuoksi. Purkuvaatimukseen ei sovellettu vanhentumislain kolmen vuoden vanhentumisaikaa, koska kiinteistön kauppaa koskee maakaaren mukainen kymmenen vuoden vanhentumisaika. Tästä vanhentumisajasta huolimatta korkein oikeus katsoi, että ostaja oli passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista jo ennen kymmenen vuoden kanneajan umpeutumista. Myyjän kannalta on siis erityisen tärkeää, että ostaja tekee virheilmoituksen kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Tämän virheilmoituksen jälkeen ostaja ei saa jäädä passiiviseksi, koska myyjälle voi tulla oletus, että ostaja on luopunut vaatimuksistaan.
Kuinka toimia asuntokaupan riitatilanteessa?
Jos havaitset ostamassasi asunnossa virheen ja epäilet myyjän olevan korvausvelvollinen, tulee sinun reklamoida asiasta viipymättä myyjälle kirjallisesti. Jo tässä vaiheessa on syytä olla yhteydessä asianajajaan, jolloin reklamaatio tulee varmasti hoidettua asianmukaisesti ja jotta ostaja saa tietoonsa käytössään olevat oikeussuojakeinot.
Mikäli vastaavasti saat myymästäsi asunnosta kirjallisen reklamaation, on sinun syytä olla yhteydessä asianajajaan heti, kun olet vastaanottanut reklamaation. Näin varmistetaan, että reagoit myyjänä reklamaatioon asianmukaisesti.
Asianajaja auttaa riitatilanteessa
Asianajotoimisto Reijonen auttaa kaikissa kiinteistöriitoihin liittyvissä tilanteissa. Toimistomme sijaitsee Porvoon keskustassa.
Ota yhteyttä!
